Dự án nhà xưởng xây sẵn (RBF) tại KCN Đồng Văn III là phương án mặt bằng sản xuất chiến lược dành cho các tập đoàn FDI phụ trợ, nhà cung ứng linh kiện vi mạch điện tử và cơ khí chính xác đến từ Đài Loan, Hàn Quốc, Nhật Bản, Trung Quốc và châu Âu. Nhờ thiết kế phân tầng tối ưu công năng cùng giải pháp chia nhỏ diện tích từ 1.686 m², nhà đầu tư có thể rút ngắn tối đa thời gian triển khai nhà máy, nhanh chóng hòa mạng chuỗi giá trị toàn cầu tại vùng kinh tế trọng điểm Bắc Bộ.
Điểm mạnh:
- Đơn giá thuê cực kỳ cạnh tranh tại cửa ngõ Nam Hà Nội (3,9 USD/m² cho xưởng 2 tầng và 4,3 USD/m² cho xưởng 1 tầng).
- Hạ tầng kỹ thuật phụ trợ hoàn chỉnh với trạm biến áp 5.000 kVA và hệ thống PCCC tự động sprinkler kết hợp hút khói sự cố cơ học.
- Vị trí đắc địa ngay mặt tiền hành lang cao tốc, kết nối thuận lợi tới cảng biển Hải Phòng và cụm chuỗi cung ứng vệ tinh lân cận (Wistron, Qisda, AVC, Brother, Denso, Honda).
- Diện tích mô-đun chia cắt linh hoạt, hỗ trợ mở rộng sản xuất giai đoạn 2 dễ dàng.
Hạn chế cần lưu ý:
- Công suất xử lý nước thải nội khu thiết kế ở mức 73 m³/ngày-đêm, chủ yếu tối ưu cho sản xuất sạch, phát thải ít hóa chất; các ngành dệt nhuộm, mạ hóa chất lớn cần đánh giá kỹ điều kiện ĐTM.
- Tiến độ bàn giao mặt bằng vào Quý IV/2026 nên doanh nghiệp cần xây dựng kế hoạch chuẩn bị máy móc theo lộ trình phù hợp.
Thông Tin Chi Tiết Về Hạ Tầng Kỹ Thuật
Dự án được xây dựng đồng bộ theo các tiêu chuẩn công nghiệp hiện đại, bảo đảm tính linh hoạt và tối ưu hóa diện tích sử dụng cho dây chuyền sản xuất:
1. Kết cấu & Kỹ thuật Nhà xưởng
- Chiều cao thông thủy:
- Khối xưởng 1 tầng: Đạt trần cao 7,0m, thông thoáng khí và thuận tiện lắp đặt giá kệ kho tầng cao hoặc máy gia công công nghiệp.
- Khối xưởng 2 tầng: Tầng 1 cao 6,5m; Tầng 2 cao 6,0m, đảm bảo tối đa chiều cao vận hành cho công đoạn lắp ráp điện tử và đóng gói hoàn thiện. - Tải trọng sàn:
- Khối xưởng 1 tầng: Đạt 2,0 tấn/m² đáp ứng tốt cho máy móc cơ khí dập, ép hoặc trung tâm gia công CNC.
- Khối xưởng 2 tầng: Tầng 1 đạt 2,0 tấn/m²; Tầng 2 đạt 1,0 tấn/m². Nền bê tông cốt thép hoàn thiện chịu tải và chống bụi. - Vách tường bao che: Sử dụng vách panel EPS cách âm, cách nhiệt vượt trội và giảm thiểu nguy cơ cháy lan.
- Mặt bằng diện tích phân khu: Cụm xưởng SU4 (5.804 m²), SU1 (9.442 m² chia thành 5 phân xưởng từ 1.686 m²), cùng các cụm xưởng 2 tầng SU2, SU3, SU5, SU6 diện tích từ 5.166 m² đến 9.385 m².
2. Khu Văn Phòng & Hạ Tầng Giao Thông
- Không gian văn phòng: Bố trí tích hợp sẵn cùng khối xưởng, áp dụng cùng đơn giá thuê với diện tích nhà xưởng, tạo điều kiện quản lý dây chuyền tập trung.
- Giao thông nội khu: Trục đường nội bộ rộng tới 30m, đảm bảo bán kính quay xe rộng rãi cho các dòng xe container 40–45 feet di chuyển xuất nhập hàng thuận tiện 24/7.
3. Hệ thống Điện – Cấp/Xử lý nước
- Hệ thống điện: Trang bị trạm biến áp chuyên dùng công suất lên đến 5.000 kVA, cung cấp nguồn năng lượng dồi dào, ổn định cho dây chuyền phụ tải cao.
- Xử lý nước thải (XLNT): Trạm xử lý nước thải nội khu được đầu tư với công suất 73 m³/ngày-đêm, đáp ứng quy chuẩn xả thải an toàn với môi trường.
4. PCCC & An Ninh Vận Hành
- Hệ thống PCCC: Lắp đặt hệ thống vòi phun nước tự động Sprinkler kết hợp hệ thống quạt hút khói sự cố cơ học, tuân thủ tiêu chuẩn an toàn PCCC hiện hành.
- Thời hạn và ưu đãi: Hợp đồng thuê linh hoạt từ 03 năm trở lên, áp dụng chính sách hỗ trợ miễn phí 01 tháng tiền thuê ban đầu phục vụ công tác setup.
Tại Sao Doanh Nghiệp FDI Nên Đánh Giá Kỹ Thông Số Trước Khi Thuê?
Lựa chọn địa điểm xây dựng nhà máy tại Việt Nam là quyết định đầu tư mang tính dài hạn. Nếu doanh nghiệp chỉ tập trung vào mức giá thuê rẻ mà bỏ qua các thông số kỹ thuật cốt lõi và khung pháp lý thực tế, chi phí phát sinh trong quá trình cải tạo và xin giấy phép có thể vượt ngoài tầm kiểm soát:
- Sự tương thích vận hành và kỹ thuật sàn: Tải trọng sàn, chiều cao thông thủy và công suất trạm biến áp (như 5.000 kVA tại dự án) quyết định khả năng vận hành trơn tru của máy móc tải nặng. Việc gia cố nền móng sau này sẽ tốn kém gấp nhiều lần.
- Tuân thủ quy định PCCC và môi trường: Các tiêu chuẩn thẩm duyệt thiết kế và nghiệm thu PCCC hiện hành đòi hỏi nghiệm thu gắt gao. Nhà xưởng có sẵn PCCC sprinkler và hút khói cơ học giúp loại bỏ nguy cơ chậm trễ bàn giao nghiệm thu đưa công trình vào sử dụng.
- Tiến độ cấp phép IRC & ERC: Nhà đầu tư cần xem xét quy trình cấp phép (khoảng 45 ngày cho thủ tục đăng ký đầu tư IRC/ERC, cùng thời hạn thẩm định ĐTM) để lập kế hoạch đưa dây chuyền vào sản xuất khớp với cam kết giao hàng của khách hàng.
- Chuỗi cung ứng và mở rộng tương lai: Vị trí kết nối thẳng trục giao thông công nghiệp tạo thuận lợi lớn trong việc tuyển dụng lao động có tay nghề và kết nối linh hoạt cùng các đối tác phụ trợ mà không phải thay đổi địa điểm trong giai đoạn 2.
VnFactory có thể hỗ trợ gì?
VnFactory là đơn vị tư vấn độc lập, đồng hành xuyên suốt cùng các doanh nghiệp và nhà đầu tư FDI trong toàn bộ quy trình thiết lập cơ sở sản xuất tại Việt Nam:
- Khảo sát thực địa và phân tích vị trí: Hỗ trợ nhà đầu tư đánh giá thực tế hiện trạng mặt bằng xưởng, đối soát hệ thống giao thông và đo đạc kỹ thuật công trình.
- Đàm phán thương thảo hợp đồng: Đại diện bảo vệ tối đa quyền lợi của khách thuê về đơn giá, tiến độ bàn giao, thời gian miễn tiền thuê và cơ chế đặt cọc an toàn.
- Thực hiện trọn gói thủ tục cấp phép: Hỗ trợ nộp hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư (IRC), đăng ký doanh nghiệp (ERC), giấy phép môi trường và thẩm duyệt nghiệm thu PCCC cơ sở.
- Tư vấn Fit-out & Vận hành: Kết nối các nhà thầu thi công hoàn thiện uy tín, tư vấn giải pháp tuyển dụng nguồn nhân lực và hướng dẫn chính sách ưu đãi thuế địa phương.
Câu hỏi thường gặp
1. Giá thuê nhà xưởng tại dự án KCN Đồng Văn III hiện tại là bao nhiêu?
Mức giá thuê tham khảo là 4,3 USD/m²/tháng đối với nhà xưởng 1 tầng và 3,9 USD/m²/tháng đối với xưởng 2 tầng. Phí quản lý duy tu hạ tầng là 0,3 USD/m²/tháng (đơn giá chưa bao gồm thuế GTGT).
2. Diện tích nhà xưởng cho thuê nhỏ nhất và lớn nhất là bao nhiêu?
Dự án đáp ứng diện tích thuê cực kỳ đa dạng: phân khu nhỏ nhất bắt đầu từ 1.686,75 m² cho tới các block nguyên căn 5.804 m² hay 9.442 m², tổng diện tích sàn cho thuê toàn khu đạt hơn 46.596 m².
3. Chính sách đặt cọc và phương thức thanh toán tiền thuê được quy định ra sao?
Khách thuê ký hợp đồng với thời hạn tối thiểu 03 năm. Mức đặt cọc tương đương 06 tháng tiền thuê và thanh toán định kỳ 03 tháng/lần. Doanh nghiệp được áp dụng chính sách miễn phí 01 tháng tiền thuê phục vụ việc hoàn thiện ban đầu.
4. Dự án đã được trang bị hệ thống phòng cháy chữa cháy (PCCC) tiêu chuẩn chưa?
Dự án đã được thiết kế đồng bộ với hệ thống PCCC tự động Sprinkler và hệ thống quạt hút khói cơ học hiện đại, hỗ trợ đầy đủ thủ tục thẩm duyệt thiết kế và nghiệm thu PCCC khi bàn giao.
5. VnFactory hỗ trợ những dịch vụ gì cho nhà đầu tư FDI trong suốt quá trình thuê?
VnFactory đồng hành cùng doanh nghiệp từ khảo sát thực địa, thẩm định chỉ số kỹ thuật, đàm phán giá thuê tốt nhất đến hỗ trợ trọn gói hồ sơ xin cấp IRC, ERC, giấy phép môi trường và thẩm duyệt nghiệm thu PCCC.
Quý doanh nghiệp FDI và các nhà đầu tư quan tâm đến quỹ nhà xưởng xây sẵn tại KCN Đồng Văn III, vui lòng kết nối ngay cùng VnFactory để nhận trọn bộ tài liệu thông số kỹ thuật, bảng phân bổ mặt bằng và lịch khảo sát thực địa.